Lediane Braga https://ledianebraga.adv.br/ My WordPress Blog Thu, 04 Jul 2024 14:02:14 +0000 pt-PT hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.1 https://i0.wp.com/ledianebraga.adv.br/wp-content/uploads/2024/07/cropped-2.png?fit=32%2C32&ssl=1 Lediane Braga https://ledianebraga.adv.br/ 32 32 234772614 Escritura pública vs instrumento particular https://ledianebraga.adv.br/escritura-publica-vs-instrumento-particular/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=escritura-publica-vs-instrumento-particular Thu, 04 Jul 2024 04:01:36 +0000 https://ledianebraga.adv.br/?p=923 Voltar ao blog Flexibilização da Escritura Pública no Direito Imobiliário: É Viável? Este artigo discute a viabilidade e recomendabilidade de flexibilizar a obrigatoriedade de escritura pública conforme o artigo 108 do Código Civil, que estabelece: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.” Recentemente, a Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, sob a liderança do ministro Luis Felipe Salomão, emitiu o provimento 172, introduzindo o artigo 440-AO ao CNN-CNJ: “Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/97 para a formalização, por instrumento particular, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º da lei 9.514/97), incluindo cooperativas de crédito. Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo: Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da lei 11.795, de 8/10/08); Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da lei 4.380, de 21/8/64). Este dispositivo consolida a interpretação dada pelo Plenário do CNJ ao art. 38 da lei 9.514/97, permitindo que somente as entidades do SFI formalizem, por instrumento particular, a alienação fiduciária em garantia de imóveis. Este é um exemplo de exceção à regra do art. 108 do Código Civil, que exige escritura pública para negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Com um foco didático, o CNN-CNJ aponta outras duas exceções: negócios realizados por administradoras de Consórcio de Imóveis e por entidades do SFH. A questão é: Dever-se-ia ampliar essas exceções legais para permitir que particulares ou empresas formalizem negócios imobiliários por instrumento particular? Nossa resposta é negativa. Ampliar essa permissão comprometeria a segurança jurídica e frustraria finalidades públicas importantes relacionadas ao tráfego imobiliário. A exigência de escritura pública monitora tributos como ITBI e IR sobre ganho de capital e dificulta fraudes imobiliárias, como grilagens. Adicionalmente, os serviços notariais ajudam a prevenir crimes como lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo, com os tabeliães reportando indícios desses crimes. As exceções à escritura pública são limitadas a instituições financeiras e administradoras de consórcios, reguladas pelo Banco Central. Permitir que qualquer empresa ou particular lavre instrumentos com força de escritura pública abalaria a segurança jurídica do sistema imobiliário. A prática poderia não resultar em economia para o consumidor, pois agentes privados geralmente repassam os custos de elaboração dos instrumentos. Esta visão é compartilhada pela maioria dos juristas de Direito Civil, como evidenciado no recente anteprojeto de reforma do Código Civil, que sugere ampliar a obrigatoriedade da escritura pública mesmo para imóveis abaixo de 30 salários mínimos, com redução de emolumentos. “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.§ 1º Os emolumentos de escrituras públicas de negócios que tenham por objeto imóvel com valor venal inferior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, terão os seus custos reduzidos em cinquenta por cento.§ 2º Em caso de dúvida e para as finalidades deste artigo, o valor do imóvel é aquele fixado pelo Poder Público, para os fins fiscais ou tributários.” Para preservar a segurança jurídica e as finalidades públicas dos negócios imobiliários, é inadequado permitir que atores privados elaborem instrumentos particulares com força de escritura pública sem rigorosa fiscalização estatal. Os cartórios de notas têm aumentado a agilidade na confecção de escrituras, especialmente com escrituras eletrônicas permitidas pelo provimento 100 do CNJ, agora parte do CNN-CNJ. Em suma, a formalização de negócios imobiliários por agentes fiscalizados pelo Estado é essencial para a segurança jurídica e o interesse público. Não convém flexibilizar o art. 108 do Código Civil, mas sim ampliar a obrigatoriedade da escritura pública conforme o anteprojeto de reforma do Código Civil.

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Flexibilização da Escritura Pública no Direito Imobiliário: É Viável?

Este artigo discute a viabilidade e recomendabilidade de flexibilizar a obrigatoriedade de escritura pública conforme o artigo 108 do Código Civil, que estabelece:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Recentemente, a Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, sob a liderança do ministro Luis Felipe Salomão, emitiu o provimento 172, introduzindo o artigo 440-AO ao CNN-CNJ:

“Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/97 para a formalização, por instrumento particular, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º da lei 9.514/97), incluindo cooperativas de crédito.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:

  • Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da lei 11.795, de 8/10/08);
  • Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da lei 4.380, de 21/8/64).

Este dispositivo consolida a interpretação dada pelo Plenário do CNJ ao art. 38 da lei 9.514/97, permitindo que somente as entidades do SFI formalizem, por instrumento particular, a alienação fiduciária em garantia de imóveis.

Este é um exemplo de exceção à regra do art. 108 do Código Civil, que exige escritura pública para negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.

Com um foco didático, o CNN-CNJ aponta outras duas exceções: negócios realizados por administradoras de Consórcio de Imóveis e por entidades do SFH.

A questão é: Dever-se-ia ampliar essas exceções legais para permitir que particulares ou empresas formalizem negócios imobiliários por instrumento particular?

Nossa resposta é negativa.

Ampliar essa permissão comprometeria a segurança jurídica e frustraria finalidades públicas importantes relacionadas ao tráfego imobiliário. A exigência de escritura pública monitora tributos como ITBI e IR sobre ganho de capital e dificulta fraudes imobiliárias, como grilagens.

Adicionalmente, os serviços notariais ajudam a prevenir crimes como lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo, com os tabeliães reportando indícios desses crimes. As exceções à escritura pública são limitadas a instituições financeiras e administradoras de consórcios, reguladas pelo Banco Central.

Permitir que qualquer empresa ou particular lavre instrumentos com força de escritura pública abalaria a segurança jurídica do sistema imobiliário. A prática poderia não resultar em economia para o consumidor, pois agentes privados geralmente repassam os custos de elaboração dos instrumentos.

Esta visão é compartilhada pela maioria dos juristas de Direito Civil, como evidenciado no recente anteprojeto de reforma do Código Civil, que sugere ampliar a obrigatoriedade da escritura pública mesmo para imóveis abaixo de 30 salários mínimos, com redução de emolumentos.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.
§ 1º Os emolumentos de escrituras públicas de negócios que tenham por objeto imóvel com valor venal inferior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, terão os seus custos reduzidos em cinquenta por cento.
§ 2º Em caso de dúvida e para as finalidades deste artigo, o valor do imóvel é aquele fixado pelo Poder Público, para os fins fiscais ou tributários.”

Para preservar a segurança jurídica e as finalidades públicas dos negócios imobiliários, é inadequado permitir que atores privados elaborem instrumentos particulares com força de escritura pública sem rigorosa fiscalização estatal.

Os cartórios de notas têm aumentado a agilidade na confecção de escrituras, especialmente com escrituras eletrônicas permitidas pelo provimento 100 do CNJ, agora parte do CNN-CNJ.

Em suma, a formalização de negócios imobiliários por agentes fiscalizados pelo Estado é essencial para a segurança jurídica e o interesse público. Não convém flexibilizar o art. 108 do Código Civil, mas sim ampliar a obrigatoriedade da escritura pública conforme o anteprojeto de reforma do Código Civil.

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